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南京弘阳时代等多家“公寓”陷入“商改住”风波

2019-09-11????中国亚洲亚博体育唯一手机万里行????记者 罗克研????点击:

  公寓这东西,在过去的两年时间里,一直处于楼市鄙视链末端的资产。网上有个段子:“玩儿写字楼的,瞧不起玩儿商铺的;玩儿商铺的,瞧不起玩儿住宅的。然后,大家一起鄙视买公寓的。”即便如此,仍然有人上当被骗。

  “我们几千名业主在南京江北弘阳时代中心购买了小面积公寓楼,其中2栋是挑高毛坯,3栋4栋是精装修。购买前,南京弘阳地产的宣传单,宣传视频,中介的宣传页面,网上查的房屋信息,还有销售介绍的,样板间,所有所有的一切都说是公寓,最近有业主发现给我们的预售合同,房屋性质是办公,根本没办法入住。弘阳地产,这是明显的欺诈,虚假宣传。”

  弘阳地产业主周先生告诉中国亚洲亚博体育唯一手机万里行记者,当时他购买的时候弘阳地产销售并没有说是办公房。

  周先生说,之前大家都不懂,也没清楚办公和公寓的区别。直到后来江北宝隆时代广场有些业主去办理水电煤气的时候才发现这个问题,然后弘阳时代中心的业主也纷纷都知道了。

  周先生告诉记者,在购买之前知道出了政策,得知以后没有公寓了,所以弘阳所宣传的公寓房让周先生以及很多业主心动了。加上弘阳地产在江北开发了很多楼盘,还有广场,实力雄厚,所以大多数业主当时根本没有怀疑,先交两万押金,然后摇号,然后1分钟选房,选完之后1个星期交钱。

  据悉,2017年3月,南京市规划局、国土资源局、住房保障和房产局就联合发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》,严禁“商改住”。

  弘阳时代中心的业主也问过南京市市场监督管理局,在2017年3月之前,有没有明确法律法规规定办公用房不能改公寓入住,市场监督管理局给业主回复是没有。业主们询问现在这个房子是否符合法规,可以入住,市场监督管理局回复说这个要等规土局给出解释,但是过去了一个多月,业主们迟迟没有得到答复。

  开发商之前给业主的回复是与政策不冲突,承诺会给业主通水电,可以住人。

  周先生告诉记者,弘阳地产开始告诉业主他们这个是在政策之前,可以入住,但是在业主找到弘阳地产的时候,他们把之前网上介绍的有“公寓”字样的证据全部删除,并把样板间给砸了。

  有业主进入过在建的楼里面,是完全按照办公用房在建的,有公共厕所。现在网上宣传的都删了,但是业主们留了当时的截屏。

  据记者了解,在南京江北新区就有4个楼盘出现了同样的问题,分别是星悦城、明发财富中心,宝隆时代广场和弘阳时代中心二期。

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  据悉,中国亚洲亚博体育唯一手机万里行消费投诉平台已陆续接到300多位消费者的相关投诉,分别投诉了南京弘扬时代中心和明发银河城。

  据相关媒体报道,宝隆时代广场的业主在今年5月份维权成功了,南京常发江北投资有限公司提出两个处置方案,分别是愿意履行合同和解除合约,不过目前据记者了解到的情况是,宝隆时代广场的退房业主迟迟没有拿到退款。

  在2017年3月,南京市规划局、国土资源局、住房保障和房产局就联合发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》其中明确规定:“商业办公类非住宅类建筑,其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外,其余一律不得标注酒店式公寓功能。”同时规定:“房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途”,“告知购房人应严格按照规划用途经营使用,不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实,各职能部门需按照相关规定严肃查处。”

  很显然,以上几个楼盘项目都违反规定标注了居住功能,同时不但没有告知购房者不可擅自改变用途,甚至还在销售中故意引导购房者“商改住”。

  南京市规划局相关负责人此前表示,私自“商改住”和“偷面积”一样存在诸多安全隐患,同时,如果被投诉举报,会有强拆风险。

  网传南京六部门曾在近期下发“关于印发《商业办公项目违规拆改专项排查工作方案》的通知”,全面排查南京近期普遍存在的公寓变办公现象。

  本次专项整治行动要重点梳理全市范围内2016年1月1日后取得规划许可证的商业办公项目;同时,对2016年1月1日以前取得规划许可证但矛盾突出、群众集访群访的商业办公违规拆改项目同时进行登记排查。排查重点,一共有六项:包括延期减负、虚假宣传、违规拆改、水电设置违规及违规开通燃气等。

  在此之前,中国亚洲亚博体育唯一手机万里行也做出了相关的报道,弘阳方面回应业主:“所有手续合法,合同合法,退房只能按合同上的业主单方违约执行。”目前,弘阳时代中心二期的业主仍在通过各种途径进行着维权。

  自2017年开始,北上广先后启动整治“商改住”。

  2017月26日,北京出台了刚猛无比的“326商住禁令”:新房项目不得出让给个人;二手房项目出售给个人时需满足名下无房且连续缴纳五年社保;商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款;中介可代理商办房屋的出租出售,但不得宣传居住功能……

  2017年广州出台“3·30”限购政策,禁止个人购买公寓。根据两年前的规定,房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。这一政策规定,公寓的购买对象必须是法人,对于向来以个人购买为主的公寓市场,冲击不小。不过,2018年年底,政府又调整了相关政策,规定:2017年3月30日之前拿地的商服类物业,可以卖给个人。

  2018年,杭州和南京这类强二线城市,也纷纷跟进了“商改住”的新政。

  在土地出让时,明确指出,不得建设酒店式公寓。

  就在前不久,厦门发布了《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》。

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  其核心内容,有以下几点:严禁商办项目改造成为公寓类住宅,甚至可无偿收回土地使用权;不得采用住宅套型设计,不得出现住宅类功能描述;不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道;商业用途的项目,单套套内面积低于300㎡,层高不能超过4.5m,大于300㎡的,层高不能超过6米;办公用途的项目,最小分割单元不得低于300㎡,层高不得超过4.2米。

  从各个环节,彻底摧毁商办类公寓的居住功能(包括租住),尤其是小面积的loft产品,彻底丧失生存空间。

  根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  开发商交付的房屋实际情况与广告严重不符,造成购房者买房的根本目的不能实现,其行为属于违约,应当承担相应的违约责任。

  有人比喻公寓就像是楼市版的比特币和P2P,好像所有人都知道这是个坑,但偏偏又有更多的人跳进去。这些在“坑里”的人目前除了自救之外,剩下靠谁来解救?

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